Heeft u een dagvaarding ontvangen waarin ontruiming van uw huurwoning wordt geëist, reageer dan direct en negeer de dagvaarding nooit. Een verhuurder mag u niet zelf op straat zetten: ontruiming kan alleen na een vonnis van de kantonrechter. Door op tijd verweer te voeren, een achterstand te betalen of een betalingsregeling aan te bieden, kunt u uithuiszetting vaak voorkomen.
Wanneer dreigt ontruiming?
Ontruiming kan aan de orde zijn als:
- U een huurachterstand heeft van ongeveer drie maanden of meer.
- U ernstige overlast veroorzaakt voor omwonenden.
- Er sprake is van illegale activiteiten in de woning, zoals hennepteelt of drugshandel.
- U de woning zonder toestemming onderverhuurt.
- U de woning ernstig verwaarloost of beschadigt.
De verhuurder moet altijd eerst een dagvaarding uitbrengen en de zaak aan de kantonrechter voorleggen. Zonder rechterlijk vonnis is ontruiming niet toegestaan.
Stap voor stap: wat moet u doen?
Stap 1: reageer op de dagvaarding
In de dagvaarding staat de zittingsdatum en hoe u verweer kunt voeren. Negeert u de dagvaarding en verschijnt u niet, dan wijst de rechter de vordering doorgaans bij verstek toe. Reageer dus altijd op tijd.
Stap 2: schakel juridische hulp in
Een ontruimingszaak is een kantonzaak waarvoor geen advocaat verplicht is, maar bijstand is sterk aan te raden. Juridische hulp kan:
- Beoordelen of de gronden voor ontruiming kloppen.
- Een verweerschrift opstellen.
- Onderhandelen over een betalingsregeling bij huurachterstand.
- Wijzen op formele gebreken in de dagvaarding.
- Bij de zitting een laatste kans (terme de grâce) bepleiten.
Stap 3: betaal de achterstand indien mogelijk
Gaat het om een huurachterstand, dan is het betalen van die achterstand vóór de zitting de meest effectieve manier om ontruiming te voorkomen. Betaalt u het volledige bedrag, dan zal de rechter de ontruimingsvordering vaak afwijzen. Lukt het volledige bedrag niet, bied dan een concrete, haalbare betalingsregeling aan; de rechter kan daar rekening mee houden.
Stap 4: verschijn op de zitting
Kom altijd naar de zitting, ook zonder juridische bijstand. U kunt de rechter dan vragen om een terme de grâce.
De terme de grâce
De terme de grâce (respijttermijn) geeft u een laatste termijn van maximaal één maand om de huurachterstand alsnog te voldoen en zo ontruiming af te wenden. Doorgaans geldt onder meer:
- U moet aannemelijk maken dat u de achterstand binnen die maand kunt betalen.
- De ernst van de tekortkoming moet zich ervoor lenen; bij ernstige overlast of illegale activiteiten ligt het anders.
De rechter beoordeelt per geval of een terme de grâce passend is.
Andere mogelijke verweren
Naast (gedeeltelijke) betaling kunnen er inhoudelijke verweren zijn:
- De huurachterstand is te gering voor ontbinding en ontruiming.
- De gestelde overlast of verwaarlozing is onvoldoende onderbouwd.
- Er zijn formele gebreken in de dagvaarding.
- Uw persoonlijke omstandigheden, zoals de aanwezigheid van kinderen, wegen mee in de belangenafweging.
Praktische tips
- Verzamel direct alle stukken: het huurcontract, betaalbewijzen en correspondentie met de verhuurder.
- Neem zo snel mogelijk contact op met de verhuurder of diens incassobureau over een regeling.
- Schakel waar mogelijk schuldhulpverlening in bij een structurele betalingsachterstand.
- Laat de termijn voor verweer nooit verlopen.
Heeft u een dagvaarding voor ontruiming ontvangen? Neem snel contact met ons op; juist in de eerste dagen valt er vaak nog veel te regelen om uithuiszetting te voorkomen.