Of u uw bedrijfsruimte mag onderverhuren, hangt af van uw huurcontract. In de meeste huurovereenkomsten is onderhuur zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder verboden. Verhuurt u toch onder zonder toestemming, dan riskeert u ontbinding van uw eigen huurcontract. Wel kunt u in overleg met de verhuurder afspraken maken, bijvoorbeeld over het onderverhuren van een gedeelte.
Wat is onderhuur?
Bij onderhuur verhuurt u — als hoofdhuurder — de gehuurde bedrijfsruimte (geheel of gedeeltelijk) door aan een derde, de onderhuurder. U blijft daarbij contractueel verantwoordelijk richting uw eigen verhuurder, terwijl u tegelijk een huurrelatie aangaat met de onderhuurder. Daardoor zit u juridisch in twee rollen tegelijk.
Wanneer is onderhuur toegestaan?
Met toestemming van de verhuurder
De meeste contracten bepalen dat onderhuur alleen mag met voorafgaande schriftelijke toestemming. Vraag die toestemming dus altijd aan en leg de afspraken vast.
Onderhuur van een gedeelte
Soms staat de verhuurder beperkte onderhuur toe, bijvoorbeeld van een deel van de ruimte. Ook dan zijn duidelijke afspraken over gebruik en aansprakelijkheid van belang.
Bij 7:290-bedrijfsruimte
Bij winkel-, horeca- en ambachtsruimte (artikel 7:290 BW) ligt onderhuur gevoeliger, omdat de huurbescherming van de hoofdhuurder kan doorwerken richting de onderhuurder. Dat maakt de positie complexer bij beëindiging.
Welke risico's loopt u?
- Ontbinding van het hoofdcontract. Verhuurt u zonder toestemming onder, dan kan de verhuurder ontbinding van uw huurcontract vorderen.
- Aansprakelijkheid. U blijft verantwoordelijk voor de huurbetaling en eventuele schade, ook als de onderhuurder niet betaalt.
- Problemen bij beëindiging. Eindigt uw hoofdhuur, dan kan een onderhuurder onder omstandigheden aanspraak maken op bescherming, wat tot procedures leidt.
Waar u op moet letten
Vraag toestemming altijd schriftelijk en vóór u onderverhuurt. Leg in de onderhuurovereenkomst duidelijk vast wat de onderhuurder mag gebruiken, voor welke prijs en wie waarvoor aansprakelijk is. Houd er rekening mee dat uw verplichtingen richting de hoofdverhuurder blijven bestaan.
In het kort
Onderhuur kan extra inkomsten opleveren of leegstand voorkomen, maar zonder toestemming en goede afspraken brengt het uw eigen huurpositie in gevaar. Overweegt u (een deel van) uw bedrijfsruimte onder te verhuren? Neem gerust contact op om de risico's en afspraken vooraf goed te regelen.