Bij een huurachterstand voor bedrijfsruimte kan de verhuurder ontbinding van het huurcontract en ontruiming van het pand vorderen, maar dat gaat niet vanzelf: een rechter toetst of de tekortkoming ernstig genoeg is. In de praktijk is een achterstand van ongeveer drie maanden of meer vaak voldoende voor ontbinding, terwijl een kortere achterstand soms nog hersteld kan worden. Als ondernemer heeft u verschillende verweren.
Wat is huurachterstand?
Er is sprake van huurachterstand zodra u de huur niet op tijd betaalt. Dat kan al na één maand, maar verhuurders ondernemen meestal pas actie bij een langere achterstand of bij structureel te laat betalen.
Wanneer kan de verhuurder ontbinding vorderen?
Bij een aanzienlijke achterstand
Rechters oordelen verschillend, maar een achterstand van ongeveer drie maanden of meer is vaak voldoende grond voor ontbinding. Bij kortere achterstanden weegt mee of u structureel te laat betaalt.
Bij blijvende betalingsproblemen
Is duidelijk dat u de huur structureel niet meer kunt opbrengen, dan zal de rechter eerder tot ontbinding overgaan.
Bij andere tekortkomingen
Als naast de achterstand ook andere verplichtingen worden geschonden — bijvoorbeeld verboden onderhuur of overlast — versterkt dat de positie van de verhuurder.
De hoofdregel is dat een tekortkoming de ontbinding moet rechtvaardigen. Een geringe achterstand met een goede verklaring leidt niet snel tot beëindiging.
De procedure bij ontbinding en ontruiming
- Aanmaning. De verhuurder stuurt doorgaans eerst een sommatie of ingebrekestelling.
- Dagvaarding. Blijft betaling uit, dan start de verhuurder een procedure bij de kantonrechter.
- Rechterlijke toetsing. De rechter beoordeelt of de tekortkoming ernstig genoeg is voor ontbinding.
- Ontbinding en ontruiming. Wordt de vordering toegewezen, dan moet u het pand verlaten.
Verweren voor de ondernemer
- Alsnog betalen. Het inlopen van de achterstand, soms tot aan de zitting, kan het verschil maken.
- Aantonen dat de achterstand tijdelijk is, bijvoorbeeld door een seizoensdip of een aanwijsbare, voorbijgaande oorzaak.
- Verweer tegen onterechte posten, zoals te hoge servicekosten of betwiste vorderingen.
- Een betalingsregeling voorstellen om de achterstand gespreid in te lopen.
In het kort
Een huurachterstand betekent niet automatisch dat u uw bedrijfsruimte kwijtraakt — de rechter weegt altijd de ernst en omstandigheden mee. Krijgt u te maken met een sommatie of dagvaarding? Neem gerust tijdig contact op, want hoe eerder u verweer voorbereidt, hoe groter uw kansen.