Gaat een huurder van bedrijfsruimte failliet, dan kan de curator de huurovereenkomst tussentijds opzeggen met een termijn van maximaal drie maanden, ongeacht wat het contract bepaalt (artikel 39 Faillissementswet). De huur over die periode is een boedelschuld die wordt voldaan; achterstallige huur van vóór het faillissement is daarentegen een concurrente vordering, waarmee de verhuurder achteraan in de rij staat. Gaat de verhuurder failliet, dan behoudt de huurder zijn huurbescherming.
Faillissement van de huurder
Bij faillissement van de huurder wordt een curator aangesteld die het beheer van de onderneming overneemt.
Rechten en plichten van de curator
- De curator kan de huur opzeggen met een termijn van maximaal drie maanden, ongeacht een langere contractuele termijn (artikel 39 Fw).
- De huur over de periode na de faillietverklaring tot aan het einde geldt als boedelschuld en wordt voldaan.
- Achterstallige huur van vóór de faillietverklaring is een concurrente vordering; de verhuurder deelt mee in de boedel, achter de preferente schuldeisers.
Gevolgen voor de verhuurder
De verhuurder kan de huur niet zomaar beëindigen enkel vanwege het faillissement. Vaak ontvangt de verhuurder maar een deel van de achterstallige huur terug, omdat de positie als concurrent schuldeiser zwak is.
Faillissement van de verhuurder
Ook het faillissement van de verhuurder heeft gevolgen, maar de huurder staat hierbij sterker:
- De curator kan proberen het pand te verkopen.
- Lopende huurovereenkomsten blijven in stand: de huurder behoudt zijn huurbescherming.
- De koper van het pand moet de bestaande huurovereenkomst respecteren (koop breekt geen huur).
Onderhuur en faillissement
Bij faillissement van de hoofdhuurder is de onderhuurder afhankelijk van de positie van die hoofdhuurder. Beëindigt de curator de hoofdhuurovereenkomst, dan vervalt doorgaans ook de onderhuur. Onderhuurders kunnen in sommige gevallen een vordering indienen, maar staan vaak zwak.
Hoe u zich kunt beschermen
Als verhuurder kunt u proberen zekerheden te bedingen, zoals een bankgarantie of waarborgsom, zodat u bij faillissement niet volledig afhankelijk bent van de boedel. Als huurder of onderhuurder is het belangrijk uw positie tijdig te laten beoordelen wanneer een faillissement dreigt of is uitgesproken.
In het kort
Faillissement heeft ingrijpende gevolgen voor lopende huurovereenkomsten, en uw positie verschilt sterk naargelang u verhuurder, huurder of onderhuurder bent. Krijgt u te maken met een faillissement rond uw bedrijfsruimte? Neem gerust contact op om uw rechten en mogelijkheden in kaart te brengen.